SAIBA COMO BAIXAR O IMI

Joaquim Dantas reduziu a factura do IMI em quase 50% através da reavaliação fiscal da sua casa. Saiba como baixar o seu imposto.
Joaquim Dantas ficou surpreendido com o que poderia poupar se solicitasse a avaliação do seu apartamento às Finanças: em vez de pagar 986 euros de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) como no ano passado, a factura do associado da Deco baixaria para 527 euros. Embora o valor patrimonial da sua habitação tenha subido para as Finanças devido à reavaliação, a redução da taxa do IMI de 0,675% para 0,35% (em vigor em Lisboa) mais do que compensou no imposto a pagar pelo associado. A taxa de 0,675% é a aplicada aos prédios urbanos que não tenham sido avaliados nos termos do código do IMI, publicado no final de 2003. Como a taxa de conservação de esgotos em Lisboa, onde está localizada a habitação de Joaquim Dantas, é praticamente quatro vezes inferior para prédios avaliados à luz do código do IMI (0,044% contra 0,169% sobre o valor patrimonial), a sua despesa neste item também baixou. Em vez de pagar 246 euros, pagará 66 euros. Feitas as contas, o pedido de avaliação representará uma queda de 639 euros nos custos.
1-Avaliação forçada em curso
Está a decorrer um processo de avaliação geral dos prédios que ainda não tenham sido avaliados pelas regras do código do IMI. Essa avaliação incide sobre imóveis que não tenham sido transaccionados nem inscritos nas Finanças depois de 1 de Dezembro de 2003, e que até 1 de Dezembro de 2011 não estivessem envolvidos numa avaliação. Se o seu imóvel estiver nesta situação, não deve agir: o processo de avaliação é efectuado pelas Finanças. Ao longo de 2012 deverá ser notificado com o novo valor patrimonial tributário. Se não concordar com esse valor, pode pedir uma segunda avaliação no prazo de 30 dias. A segunda avaliação tem um custo mínimo de 204 euros sempre que o valor contestado se mantenha ou suba.

2-Pode desagravar o IMI
Se para a maioria é previsível que o imposto aumente, também se espera algumas reduções. Por um lado, essa avaliação actualiza o valor patrimonial tributário, que tenderá a subir, mas, por outro, a taxa de imposto é menor em relação às taxas usadas para os prédios não avaliados segundo o Código. Em média, a redução das taxas, definidas pelas autarquias, é de 47%. Se o incremento do valor patrimonial tributário for inferior, em percentagem, à redução da taxa de imposto, o valor do IMI baixa. Os especialistas da Proteste Investe estimam que, para fracções de prédios em regime de propriedade horizontal cuja data de emissão da licença de utilização tenha ocorrido entre 2001 e 2003, a avaliação represente uma redução da factura de IMI.

3-Imóveis recentes também poupam
Mesmo no caso de prédios que já foram avaliados à luz do Código do IMI é possível reduzir a factura. Uma das parcelas que determina o valor tributário de um imóvel é o preço do terreno no ano da construção. O valor do metro quadrado foi sempre inflacionado, desde os 600 euros iniciais até 615 euros em 2008, como pode ver na figura ao lado. A partir desse ano, o fisco baixou gradualmente os preços para responder à crise no mercado imobiliário. O preço estabilizou-se desde 2010 nos 603 euros. Se a sua habitação foi avaliada entre 2006 e 2008, o valor de construção que ainda hoje é considerado para efeitos fiscais é de 615 euros por metro quadrado, quando as próprias Finanças já reduziram este valor para 603 euros. Esta variável não é actualizada automaticamente, por isso pode estar a pagar um IMI superior ao que estaria se a avaliação tivesse sido feita em 2012. O coeficiente de vetustez é outra variável considerada para o cálculo do valor patrimonial tributário: depende do número inteiro de anos desde a data da licença de utilização ou da data de conclusão das obras de edificação. Este valor diminui em função da antiguidade do imóvel. Mas, mais uma vez, esta variável não é actualizada automaticamente e, assim, o valor considerado pode não ser o real, mas o do ano da avaliação. Se o seu imóvel tiver sido avaliado pelas regras do código do IMI no ano da emissão da licença de utilização e se, após três anos, pedir uma nova avaliação, o valor do imposto terá uma redução de 10% apenas pelo efeito do coeficiente de vetustez, não considerando eventuais impactos de 4-outras variáveis.

4-Simule antes de pedir uma avaliação
Antes de solicitar uma actualização do valor patrimonial deve averiguar se poupará. Pode recorrer ao sítio na Internet da Autoridade Tributária e Aduaneira que permite simular esse valor. Ao efectuar a simulação confirme que não ocorreram ajustamentos nos outros coeficientes (como o coeficiente de localização e o coeficiente de qualidade e conforto). O resultado obtido em www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp deve ser comparado com o montante indicado na caderneta predial actualizada. Se o valor da simulação for inferior ao valor da caderneta, então pode valer a pena proceder junto das Finanças a uma reclamação da matriz, com base na desactualização do valor patrimonial tributário, pois o seu IMI deverá baixar.

5-Pedido de avaliação
Só pode fazer este pedido se já tiverem passados três anos desde a última avaliação. Para solicitar a reclamação tem de apresentar nas Finanças um documento escrito com os fundamentos do pedido. O pedido de reclamação ainda é gratuito. Se não concordar com o valor patrimonial tributário atribuído, pode pedir uma segunda avaliação no prazo de 30 dias a contar da data de notificação. Esta avaliação tem um custo mínimo de 765 euros, podendo atingir os 3.060 euros. Este valor não é reembolsável, mesmo que o fisco lhe dê razão.

-Poupe nos esgotos
Em algumas autarquias, a taxa de conservação de esgotos incide sobre o valor patrimonial do imóvel. Se o prédio urbano tiver sido avaliado pelo código do IMI, a taxa não pode exceder um oitavo da taxa do IMI. Para os outros prédios, a taxa é superior, não podendo exceder um quarto da taxa do IMI. É por isso que, nesses municípios, aqueles que conseguirem baixar o IMI também poupam na taxa de conservação de esgotos, como aconteceu com Joaquim Dantas.

7-Finanças devem actualizar idade dos imóveis
O coeficiente de vetustez depende unicamente da idade do imóvel. Todavia, se o proprietário não fizer alguma coisa, o coeficiente não é actualizado pelo fisco à medida que o prédio envelhece. Ao não ser actualizado automaticamente, são colectados impostos e taxas em excesso. Exige-se que o Estado actue em conformidade com a lei, não tirando proveito do desconhecimento ou da inércia dos contribuintes. Além disso, não se entende porque as Finanças cobram um mínimo de 765 euros (pode ir aos 3060 euros) por uma segunda avaliação, um valor não reembolsável. No âmbito da avaliação geral dos prédios, o valor mínimo é de 204 euros, ainda assim excessivo. Claramente que é um desincentivo aos pedidos de actualizações do valor patrimonial, pois o seu valor é despropositado em relação ao seu custo real. As Finanças, no âmbito do processo de avaliação geral, estão a pagar um máximo de 5,50 euros aos técnicos por cada avaliação. Exige-se que o valor cobrado esteja em consonância com o custo efectivo de uma segunda avaliação e que só seja imputado no caso do valor contestado não baixar.
(Trabalho publicado na edição de 6 de Julho de 2012 do Diário Económico)